Ils vendent leur maison en cachant l’existence de travaux inachevés, l’agent immobilier n’est pas responsable selon la justice

Un agent immobilier n’est pas un professionnel de la construction et il n’est pas obligé de réaliser des investigations techniques, rappelle une cour d’appel.

L’agent immobilier ne serait qu’un simple intermédiaire lors d’une vente immobilière. Il est bien sûr obligé de respecter certaines obligations comme le devoir d’information et de conseil mais comme il n’est pas «un professionnel de la construction, il ne peut être tenu responsable d’un vice affectant la structure d’un immeuble s’il n’en avait pas connaissance et si le vendeur ne l’en a pas informé», peut-on lire sur le site de Me Neu-Janicki, avocat en droit immobilier. Il n’est donc pas tenu d’une obligation d’expertise technique du bien, qui dépasse ses compétences.

Ici, un couple a vendu une maison pour 62.500 euros, en 2017. L’acheteuse a découvert des désordres dans les combles de la maison et son assureur a missionné un expert. L’expert a conclu que la stabilité de la structure des combles était gravement compromise à cause d’une importante modification structurelle par la suppression de la partie supérieure d’un mur de refend au-dessus du plancher bas du comble et que l’ouvrage était dangereux pour les occupants. C’est le vendeur qui avait lui-même réalisé les travaux et il devait les mener à son terme afin d’aménager les combles mais la situation financière du couple l’a conduit à vendre précipitamment le bien sans achever les travaux.

L’agent immobilier n’est pas un expert technique du bâtiment

L’acquéreuse a assigné les vendeurs en justice afin d’obtenir la nullité de la vente pour vices cachés. Le tribunal judiciaire de Bourges a condamné les vendeurs à restituer le prix de vente à l’acheteuse ainsi que les frais de notaire, les taxes foncières payées pour le bien, une indemnité de 500 euros en réparation du préjudice moral et de jouissance. Les vendeurs ont fait appel de cette décision.

Les vendeurs ont ensuite assigné en justice l’agent immobilier à qui ils ont confié la vente de la maison, estimant qu’il aurait dû détecter les anomalies structurelles. Le tribunal a rejeté leur demande et ils ont fait appel. La cour d’appel de Bourges confirme la mise hors de cause de l’agent immobilier le 20 février dernier (cour d’appel de Bourges, 1re chambre, 20 février 2026, n° 25/00432). 

Pour elle, le mandat de vente ne mentionnait aucune transformation structurelle et ne mentionnait même pas les travaux en cours dans les combles et les vendeurs n’avaient pas informé l’agent immobilier des travaux entrepris. Elle considère que les vendeurs ont délibérément dissimulé des informations sur l’état du bien. «La décision rappelle utilement que l’agent immobilier n’est pas un expert technique du bâtiment. Son obligation d’information ne saurait suppléer la dissimulation volontaire du vendeur sur l’état réel du bien», conclut Me Neu-Janicki.